Wohnbaustudie 2021: Immer weniger können sich Eigentum leisten, Österreich Schlusslicht im EU‐Vergleich

Christian Reingruber sBausparkasse Vorstand
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Christian Reingruber, Vorstandsvorsitzender der s Bausparkasse

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55 Prozent der ÖsterreicherInnen wohnt im Eigentum. Im Vergleich leben allerdings 70 Prozent der europäischen Bevölkerung im Eigenheim. Dennoch sind 72 Prozent der Österreicher zufrieden mit ihrer aktuellen Wohnsituation.

Wohnen wird immer teurer. Bereits seit der Finanzkrise 2008 wird vermehrt auf den „sicheren Hafen“ Immobilien gesetzt, aber das Angebot am Wohnungsmarkt ist nicht entsprechend mitgewachsen. Die Pandemie gibt diesem Trend in den vergangenen Monaten einen zusätzlichen Schub und die Experten der Österreichischen Nationalbank schätzen, dass sich österreichische Wohnimmobilien im Jahr 2020 um beachtliche sieben Prozent verteuert haben. 2019 betrug der durchschnittliche Preisanstieg nur 3,9 Prozent. Gleichzeitig sind die durchschnittlichen Einkommen der ÖsterreicherInnen nicht gestiegen. Laut Deloitte Property Index mussten in Österreich 2020 für einen durchschnittlichen Wohnraum (70 m²) zehn durchschnittliche Bruttojahresgehälter bezahlt werden. 2019 waren es noch sechs durchschnittliche Bruttojahresgehälter. Thomas Schaufler, Vorstand der Erste Bank Oesterreich: „Wie sich dieser Markt weiterentwickelt, hängt stark vom weiteren Verlauf der Pandemie, der Zins‐ und Baustoffrohpreisentwicklung ab. Derzeit ist aber nicht davon auszugehen, dass sich die Dynamik am Immobilienmarkt wesentlich abschwächt und das zeigt auch Auswirkungen bei der aktuellen Wohnsituation der Österreicherinnen und Österreicher.“

Mehrheit wohnt in Eigentum

Laut einer Eurostat‐Statistik leben rund 55 Prozent der ÖsterreicherInnen im Eigentum. Vergleicht man diese Daten mit jenen der EU27,  zeigt sich, dass es hier einen ziemlichen Aufholbedarf gibt. Denn durchschnittlich 70 Prozent der europäischen Bevölkerung darf sich über ein Eigenheim freuen. Große Unterschiede bei der Relation von Eigentum und Miete gibt es in Österreich vor allem zwischen Stadt und Land. Während am Land 72 Prozent der Personen in ihrem eigenen Heim wohnen, sind es in Wien nur 25 Prozent der Befragten. Neben dem allgemeinen Stadt‐Land‐Gefälle spielt hier im Speziellen ebenso die traditionelle Versorgung mit gemeinnützigen‐ bzw. geförderten Wohnung eine Rolle. Christian Reingruber, Vorstandsvorsitzender der s Bausparkasse: „Der niedrige Eigentumsanteil im urbanen Raum hängt unmittelbar mit der Preissituation zusammen. Überall dort, wo Immobilien noch günstig zu haben sind, wird gekauft und nicht gemietet. Im derzeit vergleichbar günstigen Burgenland ist zum Beispiel der Eigentumsanteil mit 77 Prozent am höchsten in Österreich.“

72 Prozent sind zufrieden mit der Wohnsituation

Obwohl die ÖsterreicherInnen in den vergangenen Monaten sehr viel Zeit in den eigenen vier Wänden verbracht haben, ist die Zufriedenheit mit der eigenen Wohnsituation deutlich gestiegen. Heute sind 72 Prozent der Befragten „sehr zufrieden“ mit ihrer Wohnsituation. 2020 waren es nur 66 Prozent. Christian Reingruber dazu: „Aber in den vergangenen Monaten spielte das Thema Wohnen nur eine untergeordnete Rolle. Die Themen Gesundheit und Jobsicherheit waren sicher die dominierenderen Themen bei den ÖsterreicherInnen.“ Was sich aber deutlich zeigt, ist, dass Eigentümer wesentlich zufriedener (+ 20 Prozent) mit ihrer Wohnsituation sind als Mieter. „Ein Unterschied in der Zufriedenheit zwischen Mieter und Eigentümer hat zwar schon immer bestanden, aber 2021 ist dieser weiter gestiegen“, so Reingruber.

21 Prozent wollen mehr Platz

Aus der aktuellen Wohnstudie geht aber klar hervor, dass sich jeder fünfte Befragte (21 Prozent) mehr Platz wünschen würde. Christian Reingruber: „Gerade in Zeiten von Lockdowns, Homeoffice und Homeschooling konnte es in einer Wohnung sehr schnell eng werden.“ Besonders junge Erwachsene zwischen 18 und 34 Jahren (37 Prozent), Mieter (33 Prozent) und Mehrpersonenhaushalte (33 Prozent) hätte derzeit das Bedürfnis nach mehr Wohnfläche.

Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen unverändert

Aufgrund der günstigen Konditionen für Wohnraumfinanzierungen konnte die Sparkassengruppe 2020 bei der Zahl der Neukredite für Wohnraumfinanzierungen im Vergleich zu 2019 weiter zulegen. „Vergangenes Jahr hat die Sparkassengruppe 28.700 Menschen ihren Wohntraum erfüllt. Das sind um 1.700 Finanzierungsabschlüsse mehr als noch 2019“, so Thomas Schaufler. Dabei betrug die durchschnittliche Finanzierungshöhe 231.000 Euro. 2018 lag die Höhe noch bei 192.000 Euro. Das ist im Vergleich zum Jahr 2018 ein Anstieg um 20 Prozent. Im Schnitt hatten Wohnraumkredite eine Laufzeit von 25 Jahren bei einem Eigenmittelanteil von 20 Prozent. Aufgrund der günstigen Konditionen, waren auch 80 Prozent der Finanzierungen Fixzins‐Kredite. „Hier agierten die Kunden sehr vernünftig. Mit Fixzinssätzen sicherten sie sich das niedrige Zinsniveau für die nächsten 20 oder 25 Jahre. Das Haushaltsbudget bleibt planbar und auch mögliche Leitzinssteigerungen rauben einem nicht den Schlaf.“

Rate oder Miete

Für alle Menschen, die aktuell arbeitslos oder in Kurzarbeit sind und somit Existenzängste haben, rückt das Thema Wohnwünsche situationsbedingt gerade in den Hintergrund. „Auf der anderen Seite, sollten alle die es sich leisten können eine Investition ins Eigenheim überlegen. Stellt man die monatliche Miete der Kreditrate gegenüber und bedenkt dabei den Anlagewert bzw. die Wertsteigerung, ist eine detaillierte Betrachtung auf jeden Fall sinnvoll“, so Thomas Schaufler. Die aktuelle durchschnittliche Nettomiete einer freifinanziert errichteten Wohnung in Wien beträgt 12,66 Euro pro Quadratmeter (Exploreal). Das macht bei einer Wohnungsgröße von 70 Quadratmetern 886 Euro monatliche Miete aus. Die Ratenrückzahlungen für eine Finanzierung von 230.000 Euro auf 25 Jahre beträgt 931 Euro.

Jetzt umschulden: Gute Gelegenheit vom Fremdwährungskredit in Euro zu switchen

Noch immer haben in Österreich laut OeNB private Haushalte Fremdwährungskredite mit einem Volumen von 11,2 Milliarden Euro. Zwar sank dieses Volumen 2020 um 15,5 Prozent oder 2,1 Milliarden Euro, aber das Gesamtvolumen ist noch immer stattlich. Schaufler: „Wer jetzt noch Fremdwährungskredite hält, sollte die aktuell günstigen Zinskonditionen für eine Umschuldung nutzen. Das verringert das Währungs‐ und Zinsrisiko, das in den nächsten Jahren wieder deutlich zunehmen wird. Aktuell bietet die Erste Bank einen Wechsel von der Fremdwährung in einen Eurokredit mit entweder einer Fixzinslaufzeit bis zu zehn Jahre für endfällige Finanzierungen oder 15 Jahre für tilgende Finanzierungen. Wenn der Kunde aus dem CHF in den Euro wechselt, wird lediglich 0,25 Prozent p.a. auf seinen aktuellen Zinssatz aufgeschlagen. Beim JPY beträgt der neue Sollzinssatz 1 Prozent p.a.. Für den Wechsel fallen keine Bearbeitungsgebühren an.”

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